哈尔滨市道外区景阳小区于10月3日13时左右发生了一起因外墙体保温板大面积脱落，停在楼下的三辆私家车被砸的事件。

事实上，类似上述“外墙脱落致人或致物伤损事件”，近年来在全国各地时有发生。此类质量安全事故可谓十分棘手，一方面其造成的损失损伤存在很大的风险不确定性，尤其对于高层住宅建筑，最好的结果即是一些财物的损失，一旦外墙脱落物砸到行人，将对其造成严重的生命安全威胁；另一方面，“外墙脱落致伤致损”事故所涉责任主体众多，包括开发商、小业主、建设单位、物业，事故责任常常难以清除划分，由此导致相关维权法务纠纷。

那么，“外墙脱落致伤致损”事故究竟应如何划分事故责任？依据我国相关法律规定，在房屋建筑的不同使用时期，责任主体不同，如事故处于保修期内自然由施工单位负责维修，并对造成的相关损失承担赔偿责任；如事故处于保修期外，则依据不同情形，分别由建筑物的所有人、使用人与管理人承担相应维修与赔偿责任。

保修期内“外墙脱落”责任追溯

如上文所述，确定“外墙脱落”责任主体的重要依据标准，即是区别“外墙脱落”的原因主体是否处于保修期内。而一般情况下，外墙脱落问题所涉的原因主体主要分为两部分：外墙保温工程与外墙外饰工程。

一、外墙保温工程

在众多“外墙脱落”质量安全事故中，由于防水、渗漏、保温材料等原因导致的外墙保温层主体脱落问题，较为常见。依据我国相关法律对于外墙保温工程的保修内容规定：

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《民用建筑节能条例》第二十三条规定，在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

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《建设工程质量管理条例》第三十二条规定，屋面外墙面的防渗漏保修期为5年。

二、外墙装饰工程

除外墙保温层原因导致的“外墙脱落”，外墙外饰面材，如瓷砖、真石漆饰面、仿瓷、仿砖、仿大理石等脱落，也会导致严重的致伤致损事故。外墙外饰工程，属于装修工程，依据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定: 装修工程的保修期为２年。

此外，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”

综上，当房屋建筑在竣工合格之日后5年内，因防水、渗漏、保温材料等原因出现外墙保温层脱落；或者当房屋建筑在竣工合格之日后2年内，因外墙外饰脱落，导致相关质量安全事故，由施工方负责承担相应的修复与赔偿责任。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为2年，其间发生质量问题由施工单位负责。这意味着，一旦发生外墙脱落，由施工单位负责修缮；一旦造成各种损失，也由施工单位负责。

保修期外相关主体责任认定

房屋建筑在保修期间内，相关建筑质量安全问题有建设单位、施工方承担相应的修复与赔偿责任。而在保修期间之外出现“外墙脱落致伤致损”事故，则需要依据不同的情形条件，对相关责任主体进行责任认定，从而决定某个责任主体承担相应的赔偿责任。

依据我国《侵权责任法》第八十五条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

即是说，涉及的责任主体包括：所有人（开发商、业主）、管理人（物业）、使用人（业主、租户）。其中，通常商品住宅经由开发销售后，商品住宅的所有人和使用人都即为具体业主；而管理人通常为签订了物业服务合同约定的物业公司。因此，大多数“外墙脱落致伤致损”事故的责任认定，主要围绕“小区业主”与“小区物业”而来。

业主的责任认定

依据我国《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专业部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。住宅楼的外墙部分即属于共有部分，由整栋住宅楼的所有业主共同享有、共同管理，相应的，当出现“外墙脱落致伤致损”等质量安全事故，也由所有业主共同分担享有赔偿责任。

实务中，由于高层建筑外墙脱落，导致“一人伤亡，全楼业主共同承担赔偿责任”的事件并不少见，如：

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2016年，浙江省丽水小学老师周某途经一居民楼时，被一侧外墙脱落的水泥块砸中身亡，居民楼33户共同承担赔偿责任，每户承担赔偿近3万元。

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2011年，湖南长沙谢女士路过一座楼房时被楼顶脱落的水泥板击中头部，被评定为八级伤残，涉事整栋楼的69名业主共同承担赔偿责任。

物业的责任认定

如上文所述，住宅楼外墙部分是一个整体责任范围，即由整栋住宅楼所有业主共有的部分。所有业主对共有部分享有权利，同样承担义务，一旦发生外墙脱落致伤致损事故，理应由所有业主承担相应赔偿责任。

但认定所有业主是否承担相应赔偿责任的一个重要前提，即是该住宅楼是否有签订物业管理服务合同的物业公司。如果有所属物业公司，那么业主在与物业管理服务公司签订物业合同时，就应通过合同约定，将住宅楼外墙的检查、维修、管理等工作，以缴纳物业管理费的方式，转交给了物业公司。相应的，外墙脱落导致的相应损伤损失，也应由物业公司承担赔偿责任。

此外，需要注意的是，《侵权责任法》第八十五条对“外墙脱落”的相关规定为：所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。换句话说，物业公司如能证明自身曾对事故住宅楼外墙进行定期、有效的维修、维护，并非由于自身管理不善导致事故发生，即在外墙脱落事故中自身并无过错，那么即不承担相应侵权责任。

但实务中，一方面物业公司鲜少会定期进行专业的外墙排查、维修维护；另一方面，即便发现相应脱落风险，由于所涉修复费用巨大，物业公司也往往无法做到有效维修维护。综上，在住宅楼存在物业管理公司的前提下，物业公司存在较大的责任赔偿风险。

物业公司在多数“外墙脱落”事故中都有着较大的责任赔偿风险，在这种情形下，通过购买保险的方式去规避相应赔偿责任风险，就成了摆在物业公司面前最好的自救渠道。值得注意的是，依据《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法》的相关规定，物业费中即包括公众责任保险的投保费用。

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